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承租人没诉讼主体资格？ ——最高院判例：承租人照样可以请求确认强拆违法！

在征地拆迁中，似乎都是征收人与房屋所有权人之间的博弈，彼此之间对补偿数额的谈判是确定补偿数额的先前步骤，而在实际生活中，房屋的所有权人往往会将房屋出租盈利，受到影响最大的是承租人而非所有权人，承租人装修了房屋、增添了附属物，一旦面临拆迁，那么生产生活都要受到重大影响，可是其本身又因为不是所有权人，在向征收方维权时往往会有较大障碍，那么承租人该怎么维护自己的合法权益呢？

一、案情简介

    许某与襄阳市林氏养殖专业合作社（甲方）签订《租赁协议》约定，襄阳市林氏养殖专业合作社将“桃花岛”部分经营场地和相关设施租赁给许某经营，期限为8年。2012年7月17日，湖北省国土资源厅经湖北省人民政府批准，向襄阳市人民政府发出鄂土资函（2012）2087号《关于批准襄阳市2011年度中心城市第39批次农用地转用和土地征收实施方案的函》，同意征收营盘村相关土地。

襄阳市林氏养殖专业合作社承包营盘村的土地在征收范围内。

2015年2月12日，林全生与房屋征收部门签订城中村改造集体土地上房屋征收补偿安置协议后，出具承诺书并领取补偿预付款200万元整。

2015年4月24日，林全生向征收工作人员移交了居住及办公用房钥匙。

2015年4月30日，襄城区政府组织相关部门和人员对林全生移交的房屋和尚未移交的、由许某租用的“桃花岛农家饭庄”的房屋及其相关设施进行了拆除。

随后，许某提起行政诉讼。

一审法院判决确认襄城区政府拆除许江涛的经营场所及相关设施的行政强制行为违法。

二审法院裁定撤销一审行政判决，驳回许江涛的起诉。

之后许某申请最高院再审，案件进入的再审程序。

二、案件分析

可见，案件中的房东在与征收方签订协议后，许某租住的房屋在尚未被移交的情况下，没有给许某相应的准备时间，即拆除房屋，那么该行政行为肯定是不合法的。

《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条  第一款  规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为具有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》

第一条  规定的农村集体土地的权利人，对行政机关作出涉及其使用或实际使用的集体土地或附属物的行政行为不服的，可以以自己的名义申请行政复议或提起行政诉讼。

第十二条  规定，征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第四十二条  第二款  的规定给予补偿。

而根据以上法条，许某虽然作为承租人，但其是有诉讼主体资格的。然而二审中，法院却以“不是被征收不动产物权的权利人，不属于集体土地征收法律关系中的被征收人，其作为承租人与集体土地征收的行政行为不具有法律上的利害关系”为由，认为许某不是本案的适格被告，显然是错误的。

三、最高院观点及判决

拆除房屋行为是征收过程中将房屋归于消灭的行为，具有独立存在的价值，其影响的范围不仅及于房屋本身，还及于房屋消灭时波及范围中的权益。

毕竟，用于经营的房屋被拆除，承租人的经营设施、经营利益等存在遭受强拆行为损害的可能。

故，拆除房屋行为不仅会对房屋所有权人的权利造成损害，也有可能对合法经营的承租人权益造成损害，政府在实施拆除房屋行为时，对房屋实际承租人可能存在的权益予以考虑并采取必要措施避免损失发生是其应尽的义务。

本案被诉行政行为是被申请人所实施的拆除房屋行为。

被申请人实施拆除案涉房屋的行为存在给再审申请人的经营设施、经营利益等合法权益造成损害的可能。

因此，再审申请人与被诉拆除房屋行为之间具有法律上的利害关系，具备本案诉讼的原告主体资格。

四、面临强拆承租人该如何维权？

如同在本案中，行政机关在与房屋所有权人签订了协议后，不顾承租人的利益，在房屋未完成移交前即拆除房屋，是对承租人合法权益的侵害，承租人尽管不是所有权人，但因为征收方拆除房屋时忽视其应当注意的审慎义务，承租人与房屋拆除有极大利害关系，是有诉讼的主体资格的，可以独立提起行政诉讼，确认行政行为违法，要求对自己因拆迁所造成的如装饰物、附属物等损失进行依法赔偿。

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